以下为文字实录：
我们新定位就是房子是用来住的，不是用来炒的，当然这个话据我所知是最高领导说的。当然这个房子不是商业地产，是住宅，定位是这么定位的，因为我们历来的房地产调控政策都是针对住宅地产的，好像没有专门出台对商业地产的调控政策，只有一些意见等等。为什么要出台做这样的定位？当然可以看得出来，因为很多地方出现了炒房现象，许多人认为房子是炒高的，当然领导也是认为由于炒风很盛，导致各地特别是大中城市在2016年房价暴涨，特别是杭州、上海这样的地方都是非常高的。炒风起，房价涨，人心慌。为什么2016年会出现这样的情形？我们回顾一下上次房价上涨过快的年份是2013年，房价的上升往往和房地产市场的热度和销售有关，因为2016年创下了中国有史以来房地产销售面积、销售额最高的一年。当然房价上升的幅度绝对数恐怕也是最高的。
为什么在2016年还是2015年？也不是2017年？因为房地产市场是有周期的，是有经济规律，我们知道猪肉有猪规律，房价有房规律，房周期、猪周期。因为房地产市场有它的特殊性，最主要的特征就是买涨不买跌，当房价起来的时候，大家都去购买导致房价起来，供不应求，越买越涨，越涨越买，一直到天花板这个周期的完成，然后一个阶段就会出现一个下行的态势，平稳或者下行。据我们研究大概三年多时间是一个周期。我们看到我们历史上的房地产市场几次的降温，是2006年、2010年、2013年、2016年，这是全国的大概的情况。我们应该承认有这么个周期，所以说2016年的房地产的销售量的大增和房价的上升是我们预料之中的，但是涨得如此之快，这是在意料之外的。
这种情形说明一个问题，我们要认识房地产市场的规律，把握这个规律。在这样的情况下，我们的楼市出现了一个大分化，当我们看到2015年的下半年和2016年的上半年，中央对房地产的定位是去库存，作为中国主要经济政策的五个方面——去库存。但是到了下半年我们发现突然之间变了，变成一个叫“控房价”，风云突变，我们的媒体特别是中央的媒体和大城市的媒体都在说房价上的过快，为什么去库存和控房价是完全两码事，库存多是供大于求，按照经济规律房价不可能往上走，但是下半年房价涨得如此之快，说明这个地方的供不应求。
为什么会出现这样的情形，到底怎么来看这个事情？在2016年的一个特点就是大分化，我们过去2006年、2010年、2013年，要调控都中央统一调控，要涨一起涨，要跌一起跌，但是在2016年出现大分化的现象，这是过去没有的。也就是说如果我刚才说的三年作为一个房周期的话，这是一个小周期，还有一个中周期、大周期，中周期就是房地产市场从过去的黄金时代进入和白银时代，这个周期就是在2012、2013年前后，就是换届的这个时间段。从黄金时代到白银时代，白银时代以后就出现这么一个特征，为什么有这样的情况，时间关系不可能详细来阐述。有一点是肯定的，就是我们城镇化的进程当中出现这样的大分化，在中国是必然的，分化现象其实各国都有，美国、英国大城市、特大城市的房价涨幅波动要比中小城市大得多，在中国这个分化，就是比这些国家还严重，主要是和我们城镇化的进程和我们整个社会经济发展有关。所以我认为这个原因和大环境有关，这个大环境第一是货币增发多，第二是贫富差距大，第三是投资渠道少。
房地产市场是社会经济发展在房地产市场当中的反映，我们不能就房地产而论房地产，房地产的问题往往不是房地产的问题，很多房地产出现问题往往不是主要是房地产本身问题，为什么炒家那么多，因为货币的增发，在过去15年当中，GDP增长是8倍，人均收入增加了8倍，但是我们的M2广义货币的总量增加了15倍。所以在北京、上海乃至杭州这样的一二线城市，房价涨10倍、15倍是可以理解的。另外，在这样的货币放水的过程当中，我们又出现了贫富差距的加大，大家知道我们的基尼系数已经早就超过了0.4，达到了0.47，应该说在世界上贫富差距是比较大的国家之一。再加上我们的金融改革滞后，我们投资者，有钱人的投资渠道缺乏，认准房地产市场是能够增值保值的，所以这些因素都是导致房地产市场成为炒作的一个场所。这是我想讲就是新定位，房子是用来住的，不是用来炒的，我们要遏制炒楼现象，目的要控制房价。请注意是控制房价上涨过快，不是说要使房地产市场出现价格大降，有一次我在参加一个讨论，有的专家提出来，北京的房价起码降到1万/平米，我说这是你的美好的愿望，这是不可能的，如果北京的房价真降到这个水平，中国的经济恐怕出现大问题了，我不是鼓励房价上涨，客观的房价上涨的背后是货币支撑的。我记得中央经济工作会议上，后来政治局的会议上，得出了结论，既要遏制房价过快上涨，又要防止大起大落，大起大落很可能造成经济出现问题，金融危机的爆发。
在这样的情况下面，新政策是什么？我的概括就是因地制宜，因城施策，一城一策，综合施策。
我们这一轮的房地产市场调控，回顾一下2015年3月30号中央出台政策，那个政策出台是为了去库存的，是为了给房地产市场加温的，但是到了去年9月30号，一年半的时间，房地产政策出现一个大转折，要促使房地产市场降温。从促使升温到遏制过热，要降温，一年半时间。也就是说，一年半市场出现这样的情形，这个当中看出我当时说的周期的表现。
在这样的情况下面，我们看到2016年的9.30新政以及今年两会以后的所谓的3.17新政，大概有40个热点城市，有人计算了一下，一共120次出台政策，平均每个城市三次，最典型的是北京，在3月17号以后的十天当中，连续出台了9项政策，所以住建部说全国要认真学习北京的经验，对房地产市场严格进行调控。也就是说我们看到这个调控是这样的调控。
这一轮调控当中我们发现有一个特点，热点城市“两限”升级，因为这一轮的调控是为了促使房地产降温的，怎么降温法，我们主要是采用“两限政策”，今年3月17号以后出现了四限或者五限，限买限卖，都是在“限”字上做文章，但是这些政策都是各个城市因城施策，大多数的中小型城市没有出台政策。比如我到四川去某个城市，他们现在仍然实行2015年3.30新政，每平米补贴两百块钱，当地人买房补贴，农民进城买房补贴，因为市场已经出现明显分化，一边是冰，一边是火，对冰要加温，对火要灭火。但是有一条在前不久中央两部委，国土部和住建部出台了10条，媒体都在关注。那是由中央政府出台的政策，就是刚才说的热点城市出台是个别出台政策，中央政府出台政策主要的意思就是加强供给侧结构性改革的一个开始。就是土地供应方面，讲到土地供应我认为在中国为什么房价上涨的过程当中，有货币增发的原因，有贫富差距的原因，也有投资渠道少的原因，但是为什么在中小城市没有投资者去吗，他们的房价县城三四千块钱，地级市五六千块钱，也是合理的，但是在大中城市房价是他们的10倍，甚至更多。这里面有个问题，就是中央提出来的供给侧结构性改革，在房地产市场上存在这样的大分化，主要原因关键是土地供给侧的问题。简单来说，就是我们该供应土地的地方土地供应不足，比如北京、上海大都市，不该供应更多土地的地方我们大量供应土地，当然这个导致了房地产市场的不平衡。我们土地的城镇化和人口的城镇化是反向的，土地城镇化大多数的中小城市拿了许多土地卖地，但是人口进入的城市是大都市，就是就业环境比较好、产业结构合理、公共产品比较丰富以及各方面的环境都比较好的城市，大量涌入。我们城镇化过程当中，我们的规划，我们地方政府的一些行为和实际情况发生了反差，导致了土地市场的供不应求和土地市场的供大于求同时存在，导致了楼市的大分化，所以两部委出台的政策当中明确提出一个界限，大概分了五档，消化期库存半年不到应该加快增加土地供应量，半年到一年要增加土地供应量，12个月到18个月基本保持现在的情况，18个月到36个月之间要减少土地供应量，36月以上的决定不能再供应土地了，对市场作出这样的反应，因为这样的做法只有中央政府能作出，地方政府没权利，所以我们看到了这这次的调控政策充分体现出中央和地方相结合，把主要责任放在地方，但是土地供应作出这样的部署，总的目的是促进房地产市场总体上的平稳健康。
我们也看到了历来的调控主要是需求侧的调控，无非是鼓励你买房还是不让你买房，鼓励你投资还是不让你投资，冷的时候鼓励大家来买房，甚至于鼓励投资，中小城市欢迎你去买房，一两百套敞开供应，但是炒不起来，老是平稳波动，甚至还在下降。反过来热点城市供不应求，这时候供不应求导致房价上涨，房价上涨买房人更多，投资人进入。这样的情况下，我们每次的调控实际是需求侧的调控为主的，所以中央提出来，供给侧结构性改革对我们房地产市场是完全针对的，完全也应该这样。我们的问题主要出在供应上面，供给上面，供给侧结构出了问题，有的是房子盖错了地方，应该盖到大城市的盖到中小城市了，有的产品错了，应该多搞住宅地产，少搞商业地产的地方，搞了商业地产，因为某种原因。我们看到库存情况来看，2016年年底和2015年底比较，整个库存的消化取得了一定的成效，同比库存面积下降3.2%，但是其中住宅库存面积下降11%，商业地产的面积特别是商业用房的面积增加的8%，写字楼增加10.8%，这里面看出来我们结构性的问题。所以如何来解决我们房地产市场健康问题，短期内是调控，长远是要制定一个长远的机制，要进行供给侧结构性改革，特别是土地供给侧结构性改革。还有当然金融体制改革、财税体制改革，也和房地产密切相关的。
关于新格局的问题，我这么分析，就是分化融合，三个分化融合和两大热点。现在全国的房地产市场，我不一定概括得准确，正在推进或者正在继续出现分化融合，三个方面。第一，市场。市场的分化还在继续。我们不可能指望着一次调控，就使整个供求关系在整个城市都平衡。第二个分化就是企业的分化。最大的特点就是企业强者越强，中小企业被兼并、被合作、被融合愈演愈烈。我们现在前五百强、前一百强市场的占有率越来越高，这是个好的趋势，因为只有好的企业，优胜劣汰房地产市场才健康发展，当然这个当中也出现了更多的融合。第三就是产品的分化融合。我们的产品正在进行分化融合。因为我们各地的需求不一样，各个不同的阶层、各个不同的人群，不同的家庭需求不一样的，所以我们的产品越做越细，从大众时代进入小众时代，当然企业之间也进行融合，比如这次融合无界，说明房地产真正健康发展，特别是非住宅地产的健康发展必须有相关的产业互相融合，因为房地产说到底是个载体，房地产的定位是国民经济的支柱产业，房地产是实体经济，有人说脱实向虚，我觉得房地产就是实体经济，房地产是一个大大的实体经济，不存在虚的问题，不要以为我们对房地产有些政策认为房地产是虚拟经济，房地产是各种产品、各种产业最终的组装车间就是房地产，把建筑、建材、家居、家电，最后在房地产当中出现，这个组装车间，是个载体，首先房地产这个载体是载人的，又是载产业的，我们载人就是要为人服务，千方百计把住在里面的人让他居住生活更好，这是我们的目的，我们的改革、转型都应该往这个方面去转。第二个载产业的，载商业、载旅游、载商业，我们的房地产业应该为我们的上面的载体服务好，达到他们的需求。这个产业是各种各样的产业都离不开房地产，所以房地产的服务面是全方位的，所以我们一定要把产业融合在一起，才能够达到房地产真正开发的目的。
这是我讲的三个分化融合。第二我讲讲特色小镇。特色小镇将成为下一步中国房地产，当然是城镇化进程当中的主要亮点。为什么有特色小镇的提出？中国经济发展到今天，我们发现一个很大的问题，人越来越往大城市走，大城市病越来越严重，既提高了房价，影响了竞争力，又使我们城市里面的产业的产出效应降低，人们居住在城里面拥堵，或者是污染等等，有很多大城市病。为了化解大城市病，根据世界各国的经验和中国发展的历程看来，有必要在大都市的边上发展有特色的小城市，我们现在把它叫小镇。其实小镇的概念就是城市的概念，小城市。国家制定了一千个特色小镇，我认为最有发展前景就是在大都市的边上的特色小镇，如果到大西北、大西南的山沟里去，除非旅游资源非常丰富，一般来说很难吸引人，因为特色小镇最大我认为是四个方面，叫“四生”，第一生产，第二生活，第三生态，第四生命力。如果这个特色小镇离开了哪一个都不行，因为特色小镇不能光是住人的地方，也不光是开发产业的地方，应该是产业和城市结合，产城融合。同时特色小镇强调的是生态的，生产、生活，当然最后要有生命力，必须具有文化、灵魂，有它的特色，所以特色小镇可能是下一步房地产市场一个新的场所，也是商业地产发展的一个重要的方面。但是一定要注意“四生”。
第二个热点，就是都市更新。我们看到如何化解大城市的人口，雄安，大家看到了，千年大计，我们的老城大都市的面貌要改变，不光是房子的面貌，整个产业结构、城市的规划布局以及房屋的建造等等都要进行更新，中国的城镇化到今天，既要发展特色小镇，又要进行城市更新，使大城市、老城市焕发它的青春，这个当中将有很大的发展空间。无论是房地产的发展空间，改造的发展空间，我们商业地产的发展空间，现在大家都提以存量为主，过去重增量，现在重存量，这里就有更新改造的问题，未来中国房地产市场上既要看到分化融合，看到我们化解难题，城镇化健康发展，特色小镇非常重要，同时看到我们的大都市的更新改造也已经上了日程，这就是我想未来房地产市场现在形成的格局。
顾云昌：住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟执行主席、睿信方略财经专业委员会高级研究员。
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